6월 전월세신고제 대상부터 과태료, 확정일자까지 한눈에

 

전월세신고제, 아직도 헷갈리세요? 임차인과 임대인 모두 꼭 알아야 할 전월세신고제 대상, 방법, 확정일자, 과태료, 세금까지! 복잡하게만 느껴지는 전월세신고를 쉽고 완벽하게 정리해 드릴게요. 이 글만 읽어도 전월세 계약 걱정 끝!

안녕하세요! 요즘 전월세 계약 앞두고 머리 아프신 분들 많으시죠? 저도 얼마 전에 전세 계약을 갱신하면서 '전월세신고제' 때문에 이만저만 신경 쓰인 게 아니었어요. 😥 이게 의무라는데, 대체 언제까지 해야 하고, 뭘 어떻게 해야 하는지, 안 하면 과태료 나온다고 하고... 솔직히 말해서 좀 막막하더라고요. 그런데 제가 직접 경험해보니 생각보다 그렇게 어렵지 않다는 걸 알게 됐어요! 그래서 오늘은 저처럼 고민하고 계실 임차인, 임대인 분들을 위해 전월세신고제에 대한 모든 궁금증을 시원하게 풀어드리려고 합니다. 함께 알아볼까요? 😊

 

 

 

 

 

목차

 

 

 

 

전월세신고제, 대체 누가, 언제 해야 할까요? 🏠

전월세신고제는 주택 임대차 계약 시 임대인과 임차인이 보증금 및 차임 등 계약 내용을 의무적으로 신고하는 제도예요. 2021년 6월 1일부터 시행되었으며, 4년간의 계도 기간이 2025년 5월 31일로 종료되어 2025년 6월 1일부터는 과태료가 부과됩니다.  이게 왜 필요하냐면, 부동산 거래의 투명성을 높이고 임차인의 권리를 보호하기 위함이랍니다.

그럼 구체적으로 어떤 계약이 신고 대상인지 살펴볼게요.

 

💡 알아두세요! 신고 대상 계약은?

• 2021년 6월 1일 이후 체결된 주거 목적의 임대차 계약 (신규, 갱신, 변경, 해제 모두 해당)
• 대상 지역: 수도권(서울, 인천, 경기), 광역시, 세종특별자치시 및 도의 시 지역 (경기도 외 군 지역은 제외)
• 계약 금액: 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약
• 계약 유형: 신규 계약, 갱신 계약 (계약 금액에 변동이 있거나, 묵시적 갱신이 아닌 명시적 합의 갱신 시)

예를 들어, 보증금 5천만 원에 월세 40만 원짜리 계약이라면 월세가 30만 원을 초과하니까 신고 대상이 되는 거죠. 반대로 보증금 7천만 원에 월세 20만 원이라면 보증금이 6천만 원을 초과하니 역시 신고해야 하고요.

 

신고는 계약 체결일로부터 30일 이내에 해야 해요. 임대인과 임차인이 공동으로 신고하는 것이 원칙이지만, 둘 중 한 명만 신고해도 되고요. 공인중개사나 대리인을 통해 신고하는 것도 가능하답니다.

 

전월세신고, 어떻게 하나요? 온라인 vs 오프라인 💻

 

신고 방법은 크게 두 가지가 있어요. 편한 방법으로 선택하시면 됩니다.

 

온라인 신고 (강추! 👍)

저처럼 바쁜 직장인 분들께는 온라인 신고를 강력 추천해요. 정말 간단합니다!

 

• 부동산거래관리시스템 접속: '부동산거래관리시스템'에 접속해서 공동인증서(구 공인인증서)로 로그인해요.
• 임대차계약 신고 선택: '주택 임대차 계약 신고' 메뉴로 들어가서 필요한 정보를 입력하면 됩니다.
• 계약서 첨부: 임대차 계약서 사본을 스캔해서 첨부하면 끝!

 

온라인으로 신고하면 자동으로 확정일자 부여 신청까지 처리되니, 일석이조의 효과를 누릴 수 있어요. 완전 편하죠? 😊

 

 

 

 

 

오프라인 신고

온라인 신고가 어려우시다면 직접 방문해서 신고하는 방법도 있습니다.

 

• 방문처: 주택 소재지 관할 주민센터, 시/군/구청 지적과 또는 토지정보과 등
• 준비물: 임대차 계약서 원본, 신분증, 임대차 신고서 (현장 비치 또는 미리 다운로드 가능)

 

방문 신고 시에는 꼭 두 명 중 한 명이라도 방문해야 하고요, 만약 대리인이 간다면 위임장과 대리인 신분증, 계약 당사자의 신분증 사본이 필요합니다. 방문 신고도 확정일자를 동시에 부여받을 수 있어요.

 

 

 

전월세신고와 확정일자, 뭐가 다르고 뭐가 좋을까요? 🔑

 

많은 분들이 전월세신고와 확정일자를 헷갈려 하시더라고요. 저도 그랬거든요! 쉽게 설명해 드릴게요.

전월세신고는 앞서 말씀드린 것처럼 계약 내용을 국가에 알리는 의무 행위예요. 그런데 확정일자는 임대차 계약서에 법적으로 효력을 부여하는 날짜를 찍는 걸 의미합니다. 이 날짜가 왜 중요하냐면, 임차인이 전세보증금을 보호받을 수 있는 강력한 수단이 되기 때문이에요!

 

구분	전월세신고	확정일자
목적	부동산 거래 투명성 확보, 임차인 주거권 보호	임차인 보증금 우선 변제권 확보
의무 여부	의무 (미신고 시 과태료)	의무 아님 (선택 사항이나 사실상 필수)
신고처	부동산거래관리시스템, 주민센터 등	주민센터, 등기소, 공증사무소, 온라인 부동산거래관리시스템
주요 효과	계약 정보 등록, 주택임대차 정보시스템 구축 기여	대항력 및 우선변제권 발생 (잔금 + 전입신고 + 확정일자)

 

전월세신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되니, 임차인 입장에서는 따로 확정일자를 받으러 갈 필요가 없어서 참 편리하답니다. 하지만 확정일자의 진짜 효력은 대항력(전입신고와 실제 거주)까지 갖췄을 때 발휘된다는 점, 꼭 기억하세요!

 

 

 

늦게 신고하면 과태료 폭탄? 💸

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가장 걱정되는 부분이 바로 과태료죠? 저도 이 부분이 제일 궁금했어요. 전월세신고를 계약일로부터 30일 이내에 하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다. 과태료는 계약 금액과 신고 지연 기간에 따라 최소 2만 원에서 최대 30만 원, 거짓 신고 시에는 최대 100만 원까지 부과될 수 있어요.

 

⚠️ 주의하세요! 과태료 기준 (대략적인 예시)

• 미신고 또는 지연신고 : 계약 금액 및 지연 기간에 따라 최소 2만 원에서 최대 30만 원
• 거짓 신고: 최대 100만 원

과태료는 위반 정도에 따라 달라지므로, 지체 없이 신고하는 것이 가장 중요합니다. 혹시라도 늦었더라도 빨리 신고하시는 게 좋아요!

 

참고로, 전월세신고제 시행 초기에는 계도기간이 있었지만, 이제는 계도기간이 종료되어 모든 미신고 또는 지연 신고에 대해 과태료가 부과될 수 있으니, 꼭 기간 안에 신고하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

 

 

 

상가 계약도 전월세신고를 해야 하나요? 🤔

 

많은 분들이 헷갈려 하시는 부분인데요, 현재 시행되고 있는 전월세신고제는 주택 임대차 계약에만 적용됩니다. 그래서 상가 임대차 계약은 전월세신고 대상이 아니에요. 그러나 상가 내에 주거용 공간이 포함된 경우, 해당 주거 부분에 대해서는 신고 대상이 될 수 있습니다.

또한, 상가 임차인의 경우 상가건물 임대차보호법의 적용을 받기 위해 세무서에서 사업자등록 신청 시 임대차 계약서에 확정일자를 받을 수 있습니다. 주택과 상가는 다르다는 점, 꼭 기억하세요!

 

 

 

전월세신고 소급 적용, 과거 계약도 해야 할까요? ⏳

 

전월세신고제는 계도기간 동안(2021년 6월 1일 ~ 2025년 5월 31일) 체결된 임대차 계약에 대해서는 미신고 시에도 과태료가 부과되지 않습니다. 따라서 그 이전에 체결된 계약에 대해서는 소급하여 신고할 의무가 없습니다.

하지만 2021년 6월 1일 이전에 계약했더라도, 그 이후에 보증금이나 월세가 변동되는 갱신 계약을 체결했다면 그 갱신 계약부터는 전월세신고 대상이 됩니다. 헷갈리지 않게 잘 확인하셔야 해요!

 

 

 

임차인 vs 임대인, 누가 신고하는 게 유리할까요? 🤝

 

전월세신고는 임대인과 임차인이 공동으로 신고하는 것이 원칙이지만, 둘 중 한 명만 신고해도 효력이 발생한다고 말씀드렸죠? 그럼 누가 하는 게 더 좋을까요?

 

임차인이 신고할 때의 장점 ✅

• 확정일자 자동 부여: 가장 큰 장점이죠! 별도로 주민센터나 등기소를 방문할 필요 없이 확정일자를 자동으로 받을 수 있어 보증금 보호에 유리합니다.
• 계약 내용 투명화: 임대인과의 계약 내용을 공식적으로 기록하여 나중에 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.
• 전세자금대출 서류 간소화: 전세자금대출 심사 시 필요한 확정일자 서류를 별도로 준비할 필요 없이 시스템에서 확인 가능하여 편리합니다.

임대인이 신고할 때의 장점 ✅

• 과태료 위험 해소: 신고 의무 위반으로 인한 과태료 발생을 방지할 수 있습니다.
• 임대차 정보 관리 용이: 본인의 임대차 계약 정보를 한눈에 관리할 수 있어 편리합니다.

 

결론적으로, 임차인 입장에서는 보증금 보호를 위해 직접 신고하는 것이 훨씬 유리하다고 볼 수 있어요. 임대인분들도 과태료를 피하려면 신고를 해야 하니, 서로 협의해서 처리하는 게 가장 좋겠죠?

 

 

 

전월세신고가 세금에 미치는 영향은? 💰

전월세신고를 하면 아무래도 세금 부분이 가장 신경 쓰일 텐데요. 특히 임대인 분들이 이 부분을 많이 걱정하시죠.

전월세신고는 임대차 계약 정보를 정부에 알리는 것일 뿐, 그 자체로 세금이 바로 부과되는 것은 아니에요. 하지만 신고된 계약 정보는 정부의 데이터베이스에 쌓이게 되고, 이 정보는 향후 임대소득세 등 세금 산정의 근거 자료로 활용될 수 있습니다.

 

💡 핵심 정리! 세금과 전월세신고제

• 임대인: 임대소득이 발생하면 이에 대한 종합소득세 (분리과세 또는 합산과세)를 납부해야 합니다. 전월세신고는 이러한 임대소득 파악의 기초 자료가 됩니다.
• 임차인: 소득공제나 세액공제(예: 월세 세액공제, 주택청약 소득공제 등) 신청 시 계약 정보를 증명하는 자료로 활용될 수 있어 오히려 유리할 수 있습니다.

 

정확한 세금 정보는 국세청이나 세무 전문가와 상담하는 것이 가장 정확하지만, 전월세신고제가 임대소득의 투명한 관리를 돕는다는 점을 이해하고 미리 대비하는 것이 중요합니다.

 

핵심 요약 📝

자, 오늘 전월세신고제에 대해 많은 이야기를 나눠봤는데요, 핵심만 콕 집어 다시 정리해 드릴게요.

 

1. 신고 대상: 전국 주택 임대차 계약 중 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 의무적으로 신고해야 해요.
2. 신고 기한: 계약 체결일로부터 30일 이내! 잊지 마세요.
3. 신고 방법: 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 하는 게 가장 편리하고, 주민센터 방문도 가능해요.
4. 확정일자: 전월세신고 시 자동으로 부여되어 임차인의 보증금 보호에 큰 도움이 됩니다.
5. 과태료: 기간 내 미신고 시 최대 30만 원의 과태료가 부과될 수 있으니 주의하세요.
6. 상가/소급: 상가 계약은 대상이 아니며, 2021년 6월 1일 이전 계약은 소급 적용되지 않아요.
7. 세금: 신고 자체로 세금이 부과되는 건 아니지만, 임대소득 파악의 자료가 될 수 있습니다.

 

 

 

자주 묻는 질문 ❓

Q: 묵시적 갱신도 신고해야 하나요?

A: 아닙니다. 묵시적 갱신은 별도로 신고할 필요가 없습니다. 다만, 계약 내용(보증금, 월세)에 변동이 있는 명시적 합의 갱신 계약은 신고 대상입니다.

Q: 임대인이 신고를 거부하면 어떻게 해야 하나요?

A: 임차인이 단독으로 신고할 수 있습니다. 임대차 계약서 등 관련 서류를 첨부하여 온라인 또는 오프라인으로 신고하시면 됩니다. 임대인의 동의 없이도 신고 가능해요.

Q: 전월세신고를 하면 임대인의 세금이 늘어나나요?

A: 신고 자체로 세금이 바로 늘어나는 것은 아니지만, 임대소득 파악의 기초 자료가 되어 향후 임대소득세 산정의 근거가 될 수 있습니다. 이는 투명한 과세를 위한 제도적 기반 마련의 일환입니다.

 

 

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자, 이제 전월세신고제에 대해 조금은 마음이 놓이시나요? 저도 처음엔 막막했는데, 알고 나니 그렇게 어렵지 않더라고요! 임대인과 임차인 모두에게 중요한 제도이니, 꼭 기한 내에 잊지 말고 신고하셔서 불이익 없이 안전한 계약을 이어가시길 바랍니다. 😊